Bank Indonesia telah memutuskan untuk menaikkan suku bunga acuan hingga 100 basis poin. Kenaikan ini mendorong beberapa pengembang untuk meninjau kembali target bisnis yang sebelumnya dianggap realistis. Salah satu pengembang yang merespons adalah PT Ciputra Development Tbk (CTRA).
Direktur Ciputra Development, Harun Hajadi, menyatakan bahwa perusahaan sedang mempertimbangkan untuk merevisi target penjualan pemasaran untuk tahun 2026. Hal ini bukan disebabkan oleh hilangnya permintaan rumah, melainkan akibat dari meningkatnya biaya pembiayaan yang mulai memengaruhi keputusan konsumen dalam membeli properti.
Relevansi Permintaan Pasar
Bagi CTRA, isu ini sangat penting. Lebih dari 80 persen konsumen produk Ciputra adalah end-user, yaitu mereka yang membeli rumah untuk dihuni. Permintaan ini nyata, namun sangat sensitif terhadap perubahan suku bunga. Selain itu, sekitar 70 persen transaksi penjualan CTRA masih bergantung pada fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dengan situasi ini, setiap kenaikan suku bunga akan berdampak langsung pada daya beli masyarakat, terutama bagi segmen menengah yang menjadi basis konsumen utama pengembang.
Tekanan ini sudah mulai terlihat pada angka operasional perusahaan. Pada kuartal pertama tahun 2026, CTRA mencatatkan penjualan pemasaran sebesar Rp2,4 triliun. Angka ini mengalami penurunan 23 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu, meskipun secara kuartalan meningkat 31 persen dibandingkan kuartal IV tahun 2025. Capaian ini baru mencapai sekitar 26 persen dari target penjualan tahunan sebesar Rp9,5 triliun.
Proyeksi dan Kinerja Saham
Secara matematis, angka 26 persen pada kuartal pertama masih dianggap normal. Namun, kenaikan suku bunga yang terjadi setelahnya berpotensi mengubah proyeksi tersebut. Jika permintaan KPR melambat pada semester kedua, pencapaian target Rp9,5 triliun akan menjadi lebih menantang dibandingkan perhitungan awal manajemen.
Menariknya, pasar tampaknya mulai membedakan antara tantangan jangka pendek dan kualitas fundamental jangka panjang perusahaan. Saat ini, saham CTRA diperdagangkan sekitar Rp535 per saham, sementara konsensus dari 22 analis yang memantau emiten ini menunjukkan pandangan yang sangat positif. Sebanyak 19 analis merekomendasikan untuk membeli, tiga merekomendasikan untuk menahan, dan tidak ada rekomendasi untuk menjual. Konsensus tersebut menghasilkan target harga rata-rata Rp1.190 per saham, yang menunjukkan potensi kenaikan lebih dari 120 persen dari posisi saat ini. Target terendah analis berada di Rp810, yang masih jauh di atas harga pasar.
Perbedaan signifikan antara harga pasar dan target analis menunjukkan bahwa pasar memberikan diskon besar terhadap sektor properti akibat kekhawatiran terhadap suku bunga. Pertanyaannya adalah apakah diskon tersebut sudah terlalu besar?
Dari sisi laba, CTRA menunjukkan kinerja yang relatif solid. Pada kuartal pertama tahun 2026, perusahaan mencatat laba bersih sebesar Rp549 miliar, meskipun angka ini turun dibandingkan laba kuartal pertama tahun 2025 yang mencapai Rp669 miliar. Laba usaha tercatat Rp728 miliar dengan margin operasional yang masih sehat. Bahkan, laba kotor mencapai Rp1,19 triliun dari pendapatan Rp2,56 triliun.
Konsensus analis memperkirakan laba bersih CTRA pada tahun 2026 mencapai Rp2,45 triliun, sedikit lebih rendah dibandingkan estimasi tahun 2025 sebesar Rp2,66 triliun. Setelah itu, laba diproyeksikan stabil pada tahun 2027 di kisaran Rp2,47 triliun. Hal ini juga terlihat dari berbagai rasio keuangan perusahaan yang masih berada dalam kondisi sehat. Return on Equity (ROE) kuartal pertama tahun 2026 berada di level 2,11 persen secara kuartalan, sementara kemampuan menutup beban bunga atau interest coverage ratio berada di angka 3,61 kali. Angka ini menunjukkan bahwa struktur keuangan perusahaan masih cukup kuat untuk menghadapi periode suku bunga tinggi.
Dari perspektif valuasi, saham CTRA justru terlihat semakin menarik. Dengan estimasi laba tahun 2026 dan harga saham saat ini, valuasi CTRA berada jauh di bawah rata-rata historis sektor properti Indonesia. Investor tampaknya lebih fokus pada risiko penurunan penjualan pemasaran dibandingkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba dan menjaga neraca keuangan. Padahal, sejarah menunjukkan bahwa sektor properti sering kali bergerak lebih awal sebelum siklus suku bunga berubah. Ketika pasar mulai melihat tanda-tanda stabilisasi BI Rate atau bahkan potensi penurunan suku bunga di masa mendatang, saham-saham properti biasanya menjadi salah satu sektor pertama yang mengalami rerating.
Di sinilah posisi CTRA menjadi menarik. Risiko jangka pendek memang nyata. Kenaikan BI Rate dapat mengurangi minat masyarakat untuk mengambil KPR, memperlambat penjualan rumah, dan berpotensi memaksa perusahaan untuk menyesuaikan target penjualan pemasaran tahun ini. Namun, di sisi lain, fundamental perusahaan masih relatif sehat, konsensus analis tetap optimis, dan valuasi saham sudah terdiskon cukup dalam.
